TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI -• Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası-• Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası• Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası: • Aile Konutu Şerhi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası: • Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası: • Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tarafı Olan Müteahhitin veya Müteahhit ile Sözleşme Yapan 3. Kişilerin Açacağı Tapu İptali ve Tescil Davası
Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptali ve tescili davaları taşınmazın aynına ilişkin davalardır. Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescille kazanılır ve TMK m. 1024/2’ye göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.
Tapu iptali ve tescili davası da kanuna aykırı, usulsüz veya yolsuz düzenlendiği iddia edilen tapu kaydının yani tescilin, düzeltilmesi ve hukuka uygun hale getirilmesi için açılmaktadır.
Tapu iptal ve tescil davası mülkiyet hakkına ilişkin yolsuz bir tescilin varlığı halinde açılan bir dava olup; ipotek, önalım, şerh edilmiş kira ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, sükna vb. gibi sınırlı ayni haklara ilişkin yolsuz bir tescilin bulunması halinde de açılabilen bir davadır. Yolsuzluk, tapu kütüğünde haklı bir neden olmadan işlem yapılması, malik dışında başka bir kişi adına tescil yapılması, ilgili taşınmazdaki tescilin değiştirilmiş veya tapu kütüğünden silinmiş olması, yapılan yolsuz tescil sonucu ayni hakkın zedelenmiş olması gibi nedenlerden kaynaklanabilmektedir.
Uygulamada görülen tapu iptal ve tescil davaları;
- Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası: TMK m. 9 ve 15 hükümleri uyarınca tapuda taşınmazın devri işlemini yapan kimsenin devir anında temyiz kudretine ve fiil ehliyetine sahip olmadığı durumlarda açılır.
- Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası: Uygulamada mirasbırakanın mirasçılarından mal kaçırmak maksadıyla, sağken bazı mallarını başkalarına devrederek mirastan mal kaçırdığı görülmektedir. Bu hususta ayrıntılı yazımız mevcut olup sayfamızın yazılar bölümünden inceleyebilirsiniz.
- Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası: Kendisine vekaleten işlem yapma yetkisi verilen vekilin bu yetkiyi aşacak şekilde işlem yapması ve tapuda birisine hak devretmesi durumunda bu devrin diğer tarafı olan üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığı durumlarda tescil yolsuz olur ve tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
- Aile Konutu Şerhi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası: Eşlerden biri diğerinin açık rızasını almadan aile konutunu üçüncü kişilere devredemez veya üzerinde üçüncü kişi yararına ipotek vb. gibi sınırlı ayni haklar tesis edemez. Gayrimenkulün sahibi olmayan eş, tapu müdürlüğüne başvurarak tapu kütüğüne aile konutu şerhi verilmesini talep ederek 3. kişinin iyiniyetli olma halini önleyebilir. Bu sayede aile konutu şerhi bulunan taşınmaz üzerinde eşin açık rızası alınmadan yapılan devir işlemi tapu iptal ve tescil davası yoluyla geçersiz hale getirilir.
- Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası: Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı genel olarak tapu kaydı bulunmayan taşınmazların 20 yıl boyunca bir kişinin elinde bulunması sonucunda ve bu süreçte kendisine mülkiyete ilişkin bir itiraz yöneltilmemesi halinde bu kişinin taşınmazın maliki olması anlamına gelir. Ancak bu sürenin sonunda mülkiyet kendiliğinden kazanılmamakta, bunun için bir tapu tescil davası açılması gerekmektedir.
- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tarafı Olan Müteahhitin veya Müteahhit ile Sözleşme Yapan 3. Kişilerin Açacağı Tapu İptali ve Tescil Davası
Müteahhit, arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerinin tamamını yerine getirmekle birlikte arsa sahiplerini tescile zorlamak amacıyla tapu iptali ve tescil davası açma hakkına sahip olmaktadır. Bunun yanında müteahhit ile taşınmaz satış sözleşmesi veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesi adı altında sözleşme akdeden üçüncü kişiler olabilir. Yargıtay’a göre bu tip sözleşmelerin niteliği alacağın temliki sözleşmesidir. Dolayısıyla müteahhitin tüm sorumluluklarını yerine getirmiş olması halinde, müteahhitten taşınmaz satın alan 3. kişiler de arsa sahiplerine karşı tapu iptali ve tescil davası açabileceklerdir.
Tapu İptal ve Tescil Davasını Kimler Açabilir?
Tapu iptal ve tescil davası, usule ve kanuna aykırı şekilde oluşturulmuş olan tapu kaydının iptalinde menfaati bulunan herkes tarafından açılabilmektedir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?
Tapu iptal ve tescil davası, yolsuz bir tescil sebebiyle tapuda o taşınmaz bakımından malik olarak görünen kişiye karşı açılmalıdır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Görevli Mahkeme
Tapu iptal ve tescil davası bakımından görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Davanın ise kesin yetki kuralı gereğince davaya konu taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılması gerekmektedir.
Taşınmazın 3. Kişiye Devredildiği Durumda Tapu İptali ve Tescili Davası
Taşınmazın devredildiği 3. Kişinin iyiniyetli veya kötüniyetli olmasına bağlı olarak tescil işlemi hukuka uygun veya aykırı olacaktır.
- Eğer taşınmazı devralan 3. kişi, kendisinden hakkı devraldığı kişinin tapuda görünen tescilinin yolsuz tescil olduğuna dair bilgisi olmayan veya olabilecek durumda olmayan bir kimseyse iyiniyetli 3. kişi olarak adlandırılmaktadır. 3. kişinin iyiniyetli olarak taşınmazı devraldığı durumda 3. kişiye tapu iptal ve tescil davası açılamayacaktır.
- Eğer taşınmazı devralan 3. kişi, kendisinden hakkı devraldığı kişinin tapuda görünen tescilinin yolsuz tescil olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan bir kimseyse kötüniyetli 3. kişi olarak adlandırılmaktadır. 3. kişinin kötüniyetli olarak taşınmazı devraldığı durumda 3. kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilecek ve bu husus yargılamanın her safhasında ileri sürülebilecektir.
Tapu İptali ve Tescili Davası Ne Kadar Sürmektedir?
Her ne kadar dava süresi, mahkemenin iş yoğunluğu, duruşma günü ataması, delillerin toplanması vs. gibi durumlara göre değişkenlik gösterse de tapu iptal ve tescil davası bakımından Adalet Bakanlığınca belirlenmiş olan hedef süre 2 – 2,5 yıl kadar sürmektedir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?
Tapu iptali ve tescil davaları bir çeşit ayni hak olan mülkiyet hakkına ilişkin olduğundan dolayı kural olarak zamanaşımına tabii değildir. Ancak bu kuralın çeşitli istisnaları mevcuttur. Örneğin kadastro öncesi hakka dayalı tapu iptali ve tescil davalarında 10 yıllık zamanaşımı süresi öngörülmüştür.