Bu rehber genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Başvuru yolu ve süreler; işlemin türü, tarihi, bildirim şekli ve somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilir. Karar örnekleri benzer her uyuşmazlıkta aynı sonucu doğurmaz.
Kentsel dönüşüm; yapı güvenliği, idari işlemler, maliklerin kararları ve inşaat sözleşmelerini bir araya getiren çok aşamalı bir süreçtir. Bu rehber, belgenin ve talebin niteliğine göre doğru inceleme başlığını bulmaya yardımcı olmak üzere hazırlanmıştır.
Hukuki çerçeve ve rehberin kapsamı
6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği temel araştırma kaynaklarıdır. İmar, kat mülkiyeti, borçlar, tapu sicili ve yargılama hükümleri uyuşmazlığa göre ayrıca incelenir. Riskli alan, riskli yapı, rezerv yapı alanı, afet sonrası uygulama ve sözleşmeye dayalı yenileme aynı usule indirgenmemelidir. Başkanlığın yönetmelik arşivi ve 2026 değişiklik duyurusu birlikte okunmalıdır.
İdari işlem ve özel hukuk talebi nasıl ayrılır?
Önce dava konusu yapılacak belge belirlenir: teknik tespit, idari karar, bildirim, değerleme veya özel hukuk sözleşmesi. Ardından talebin iptal, tescil, ifa veya tazminat olduğu açıklanır. Aynı proje içinde farklı işlemler için ayrı başvuru yolları ve süreler bulunabilir. Tapu iptal ve tescil talebi idari işlemin iptaliyle eş anlamlı değildir.
Kentsel dönüşüm hakkında soru ve cevaplar
Kentsel dönüşüm yalnızca binayı yıkıp yeniden yapmak mıdır?
Hayır. Riskin tespiti, idari bildirimler, maliklerin kararları, proje ve ruhsat süreçleri, mülkiyet işlemleri ve yükleniciyle yapılan sözleşme birlikte değerlendirilir. Aynı projede birden fazla hukuki ilişki ve başvuru yolu bulunabilir.
Riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı aynı şey midir?
Bu kavramlar farklıdır. Riskli yapı tek yapının teknik durumuyla, riskli alan alan ölçeğindeki kararla ilgilidir. Rezerv yapı alanını belirleyen işlem de ayrıca incelenir. Binaya ilişkin raporun, alan kararının yerine geçtiği varsayılmamalıdır.
Riskli yapı tespiti için bütün maliklerin başvurması gerekir mi?
Başkanlığın bilgilendirmesine göre maliklerden biri veya kanuni temsilcisi lisanslı kuruluşa başvurabilir. Tespiti yaptırmak ile yüklenici seçimi ve taşınmazın yeniden değerlendirilmesi için karar almak farklı aşamalardır. Resmî süreç bilgisi.
Her deprem incelemesi 6306 kapsamında riskli yapı raporu mudur?
Raporun hangi mevzuata göre, hangi amaçla ve hangi yetkiyle düzenlendiği okunmalıdır. Belediyenin tarama çalışması, sigorta ekspertizi veya özel mühendislik görüşü kendiliğinden aynı hukuki sonucu doğurmaz. İtirazın konusu, işlem ve teknik rapor üzerinden belirlenir.
Risk tespitine ilişkin hangi teknik belgeler incelenmelidir?
Raporun tamamı, numune ve deney sonuçları, taşıyıcı sistem bilgileri, hesaplar, yapı fotoğrafları ve rapor inceleme yazıları birlikte ele alınmalıdır. Teknik itirazın uzman incelemesiyle desteklenmesi yararlıdır; yalnızca binanın dış görünüşüne dayanmak yeterli bir değerlendirme değildir.
Tebligatın yalnızca posta yoluyla gelmesi mi beklenmelidir?
Hayır. Yapıya asılan tutanak, muhtarlık ilanı ve elektronik bildirimler bakımından güncel özel düzenleme kontrol edilmelidir. Bildirim tarihleri ve ilan belgeleri saklanmalıdır. “Mektup gelmedi” düşüncesiyle sürenin başlamadığı kabul edilmemelidir. Başkanlığın tebligat duyurusu.
İtiraz süresi ile dava açma süresi aynı mıdır?
Aynı değildir. Teknik itiraz, riskli yapı tespiti; iptal davası ise dava edilebilir idari işlem bakımından ele alınır. Başlangıç tarihi, tebliğ usulü, işlem türü ve özel yargılama hükümleri ayrı kontrol edilir. Genel riskli yapı sürecinde yönetmeliğin 7/5 maddesi muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 günlük itirazı düzenler. 6306 sayılı Kanunun 6/9 maddesinde idari işlemler için tebliğden itibaren 30 günlük dava süresi yer alır. İtirazın dava süresine etkisi ve özel yargılama usulü dosyaya göre ayrıca belirlenmelidir. 6306 sayılı Kanun; yönetmelik 7/5.
İdareye dilekçe verince dava süresi her durumda korunur mu?
Böyle bir genel kabul yapılmamalıdır. Özel kanun, ivedi yargılama ve başvurunun niteliği süreye etkisini değiştirebilir. Dilekçenin hangi işleme yöneltildiği, yetkili makama ne zaman ulaştığı ve cevap tarihi dosyada gösterilmelidir.
Dava açılması tahliye veya yıkımı kendiliğinden durdurur mu?
Dava açılmasıyla durma sonucuna güvenilmemelidir. İdari yargıda yürütmenin durdurulması talebi ayrı değerlendirilir. Dava konusu işlem, teknik hukuka aykırılık iddiası ve meydana gelebilecek zarar belgeleri birlikte sunulur; olumlu karar verileceği garanti edilemez.
Güçlendirme seçeneği nasıl değerlendirilir?
Teknik uygunluk yanında malik kararı, proje ve ruhsat şartları da incelenir. Başkanlık güçlendirmeyi bu unsurlarla birlikte açıklamaktadır. Güçlendirme isteği, mevcut tahliye ve yıkım sürecinin bütün yükümlülüklerini kendiliğinden kaldırmaz. Resmî bilgilendirme.
Karar çoğunluğu kişi sayısına göre mi hesaplanır?
Güncel uygulamada hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu esas alınan işlemler vardır. Kişi sayısı ile arsa payı oranı karıştırılmamalıdır. Eski üçte iki çoğunluk anlatımlarını işlem tarihi ve geçiş düzenlemelerini incelemeden kullanmak doğru değildir. Başkanlığın güncel açıklamaları.
4 Şubat 2026 yönetmelik değişikliği bakımından ne kontrol edilmelidir?
Başkanlık Ek-12 toplantı bildirim formu, tutanağı ve bilgilendirme notu ile Ek-13 yeniden satış bildirim formunu duyurmuştur. Toplantı ve satış dosyasında işlem tarihine uygun belgeler kullanılmalıdır. Formun varlığı bütün sürecin hukuka uygun olduğunu tek başına göstermez. 6 Şubat 2026 resmî duyurusu.
Karara katılmayan malikin payı hemen müteahhide geçer mi?
Bu sonuç otomatik değildir. Karar, teklifin bildirimi, değerleme, satış başvurusu ve ilgili idari işlemler ayrıntılı incelenir. Salt çoğunluk kararı ile mülkiyet devri aynı işlem değildir. Malik, kendisine bildirilen her belgenin örneğini ve tarihini saklamalıdır.
Riskli alan içinde hasarsız bina bulunması alan kararını mutlaka geçersiz yapar mı?
Otomatik bir sonuç çıkarılamaz. Alan belirleme işlemi ile belirli bir yapıya yönelik sonraki uygulama birbirinden ayrılır. Aşağıdaki Danıştay örneği bu ayrımı deprem sonrası özel olay koşullarında ele almaktadır; bütün projelere aynı sonuç uygulanamaz.
Kiracı ile malikin hakları aynı mıdır?
Hayır. Mülkiyet, kullanım, kira sözleşmesi, taşınma ve destek talepleri ayrı başlıklardır. Kiracının veya sınırlı ayni hak sahibinin başvuru ehliyeti talebine göre değerlendirilir. Malike tanınan her usulî hak veya yardımın kiracıya da aynen tanındığı söylenmemelidir.
Kira yardımı ve finansman herkes için aynı mıdır?
Yardım ve kredi, otomatik bir kazanılmış hak gibi sunulmamalıdır. Uygulama türü, hak sahibinin sıfatı, başvuru belgeleri, dönemsel kılavuz ve birlikte yararlanma sınırlamaları kontrol edilir. Güncel tutarlar doğrulanmadan rehbere sabit rakam eklenmemelidir.
Yüklenici sözleşmesinde hangi konular açık yazılmalıdır?
Teslim edilecek bağımsız bölüm, net/brüt alan ayrımı, teknik şartname, ruhsat ve teslim aşamaları, tapu devrinin zamanı, teminat, gecikme, kira kaybı, ek giderler, ayıp ve sözleşmenin sona ermesi açıkça düzenlenmelidir. Sözlü vaatler ile imzalanan metnin farklı olmaması önem taşır.
Yükleniciye pay devri hangi riski doğurabilir?
Devirden sonra üçüncü kişilere satış veya ipotek gibi işlemler gündeme gelebilir. Tapudaki kayıtlar, sözleşme ve teminat düzeni birlikte değerlendirilmelidir. 2025 içtihadı birleştirmesini uygulayan aşağıdaki 2026 Yargıtay kararı, üçüncü kişinin iyiniyetinin ayrıca incelenmesini gerektiren bir örnektir.
Müteahhit işi tamamlamazsa yalnızca tapu iptal davası mı açılır?
Hayır. Sözleşmenin ifası, sona erdirilmesi, bedel iadesi, tazminat ve tapu talebi farklı şartlarla gündeme gelebilir. İlerleme düzeyi ve üçüncü kişilerin kazanımları sonucu etkiler. Her projede sözleşmenin geriye etkili sona erdiği veya bütün tapuların geri alınacağı söylenemez.
Hangi uyuşmazlık idari yargıda, hangisi adli yargıda görülür?
Riskli yapı/alan ve diğer idari işlemlere yönelik iptal talepleri ile yüklenici sözleşmesi, mülkiyet veya özel hukuk alacağına ilişkin talepler ayrılmalıdır. İdari yargıda özel görev ve ivedi usul, adli yargıda ise uyuşmazlığın niteliğine göre özel mahkeme kuralları kontrol edilir.
İnşaat sözleşmesi nedeniyle tüketici mahkemesi her zaman görevli midir?
Hayır. İşlemin tarafları, amacı ve tüketici işlemi niteliği incelenir. Sadece konutla ilgili olması bütün sözleşmeleri tüketici uyuşmazlığı yapmaz. Ticari işlem, arsa payı karşılığı inşaat ve malikler arası uyuşmazlıklar için tek mahkeme adı kullanılmamalıdır.
Dava hazırlığında hangi belge dosyası oluşturulmalıdır?
Güncel ve geçmiş tapu kayıtları, arsa payları, risk raporu, bildirim ve ilanlar, toplantı kararı, teklif, değerleme ve satış evrakı, sözleşme ekleri, ruhsat/proje belgeleri ile ödeme ve teslim kayıtları ayrı klasörlenmelidir. Her belgenin tarihini gösteren bir süreç çizelgesi hazırlanmalıdır.
Doğrulanmış karar örnekleri
Danıştay 4. Daire: riskli alan ile sonraki uygulamaların ayrılması
22.04.2025, E.2023/11137, K.2025/2535. Antakya için deprem sonrasında verilen riskli alan kararına karşı dava oyçokluğuyla reddedilmiştir. Çoğunluk, afet gerçekleştikten sonra da 6306 kapsamında alan kararı verilebileceğini ve hasarsız yapılara ilişkin sonraki işlemlerin ayrıca dava konusu olabileceğini değerlendirmiştir. Karşı oy teknik inceleme ve alan sınırlarının somut gerekçesi üzerinde durur. Sonuç, afetin büyüklüğü ve dosyadaki özel verilere ilişkindir; her riskli alan kararını peşinen hukuka uygun saydırmaz. Resmî karar metni.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi: yükleniciden alan üçüncü kişinin iyiniyeti
22.04.2026, E.2025/2511, K.2026/1684. Daire, 16.05.2025 tarihli E.2024/1, K.2025/2 içtihadı birleştirmesini uygulamış; üçüncü kişinin korunmayacak iyiniyet durumunu gösterecek deliller yönünden arsa sahibine süre verilerek değerlendirme yapılması gerektiği için hükmü bozmuştur. Sözleşmenin sona ermesi, üçüncü kişiye yapılan tescilin her durumda otomatik iptalini sağlamaz. Karar arsa payı karşılığı inşaat ilişkisine aittir; risk tespitinin idari denetimi hakkında değildir. Resmî UYAP metni.
6/A kapsamındaki özel uygulamalar
6306 sayılı Kanunun 6/A maddesine dayalı resen uygulamalar genel riskli yapı süreciyle karıştırılmamalıdır. Başkanlığın resmî açıklamasında bu kapsamda risk tespitine ilişkin iki günlük ilan ve itiraz, itirazın üç gün içinde sonuçlandırılması açıklanır. Alanın ve işlemin gerçekten 6/A kapsamında olup olmadığı evraktan belirlenmeden genel 15 günlük itiraz bilgisi uygulanmamalıdır. Başkanlık: 6/A uygulamaları.
Başvuru öncesi inceleme başlıkları
- Riskli yapı, riskli alan, rezerv alan veya özel uygulama ayrımı.
- İlan, tebliğ, itiraz ve dava tarihlerini gösteren kronoloji.
- Malik hisseleri, toplantı kararı, sözleşme, teklif, değerleme ve satış evrakı.
- İdari iptal talebi ile sözleşme, tescil ve tazminat taleplerinin ayrılması.
- Karar örneğinin olayla benzerliği; kanun yolu ve kesinleşme durumu.