Kamulaştırmasız El Atma: Fiilî ve Hukuki El Atma Ayrımı

Fiilî el atma, geçerli bir kamulaştırma süreciyle mülkiyet edinilmeden özel mülkiyetteki taşınmazın kamu hizmeti için fiilen kullanılmasıdır. Araziden yol veya demiryolu geçirilmesi, park yapılması, kamu binası kurulması ya da altyapı tesisinin taşınmaza kalıcı biçimde yerleştirilmesi örnek olabilir. Kullanımın kapsamı, sürekliliği, idareyle bağlantısı ve mevcut kamulaştırma belgeleri araştırılır.

Hukuki el atma ise taşınmaza fiziksel olarak girilmese de özellikle uygulama imar planında kamu hizmetine ayrılma nedeniyle mülkiyet hakkının uzun süre ve ağır biçimde kısıtlanmasıdır. Tapu malikte kalırken taşınmazın kullanımının belirsiz bir geleceğe ertelenmesi değerlendirmede önem taşır.

Örneğin parselin okul alanında bırakılması ve kamulaştırılmadan bekletilmesi hukuki kısıtlama; aynı parsele okul binası yapılarak kullanılması fiilî müdahale yönünden incelenir. Bir parselde iki durum birlikte de bulunabilir. Her imar sınırlaması kendiliğinden tazminat doğurmaz; kamusal amaç, kısıtlamanın ağırlığı, süresi ve somut kullanım olanakları birlikte değerlendirilir.

Anayasa’nın 35. maddesi mülkiyet hakkını, 46. maddesi kamulaştırmanın anayasal çerçevesini düzenler. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun değerlemeye ilişkin 11. maddesi, hukuki kısıtlamaya ilişkin ek 1. maddesi ve tarihsel durumları düzenleyen geçici hükümleri somut olay bakımından önemlidir. İmar planına ilişkin taleplerde 3194 sayılı İmar Kanunu ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu da değerlendirilir.

Usulüne uygun kamulaştırma ile kamulaştırmasız el atma aynı süreç değildir. Kamu yararı kararı bulunması, bütçeye ödenek konulması veya taşınmazın planda kamu alanına ayrılması tek başına mülkiyetin idareye geçtiğini göstermez. Tebligat, bedel tespiti, ödeme ve tescil belgeleri incelenmelidir. Bedel davası, idarenin kamulaştırma güvencelerini baştan yerine getirmemesini kendiliğinden hukuka uygun hâle getirmez.

• Özel mülkiyet hakkı veya korunması gereken taşınmaz hakkı bulunmalıdır.
• Müdahalenin yeri ve yüzölçümü ölçülebilir biçimde belirlenmelidir.
• Müdahalenin kamu hizmeti ve sorumlu idareyle bağlantısı ortaya konulmalıdır.
• İdarenin geçerli kamulaştırma, sözleşme, irtifak veya başka bir hukuki edinim dayanağı olup olmadığı araştırılmalıdır.

Bir boru hattı, enerji tesisi ya da geçiş güzergâhı her zaman parselin tamamının bedelinin ödenmesini gerektirmez. İrtifak alanı, kullanım kısıtlaması ve taşınmazda oluşan değer kaybı ayrı değerlendirilebilir. Geçici şantiye kullanımı, zarar veren inşaat çalışması veya özel kişiler arasındaki müdahale de aynı dava türüyle otomatik olarak çözülemez.

Tapu kaydı ile sahadaki durumun çakıştırılması gerekir. Keşif ve fen bilirkişisi incelemesi; müdahalenin hangi parselde, kaç metrekarede ve ne zamandan beri sürdüğünü belirlemeye yardımcı olur.

2942 sayılı Kanun’un ek 1. maddesinin düzenleme alanı, uygulama imar planında umumi hizmete veya resmî kuruma ayrılan ve tasarrufu mülkiyet hakkının özüne dokunacak ölçüde kısıtlanan taşınmazlardır. Beş yıllık süre; planın yürürlük tarihi, sonraki değişiklikler, imar uygulaması ve kısıtlamanın giderilip giderilmediği ile birlikte incelenir. Beş yılın geçmesi tek başına her taşınmaz bakımından aynı sonucu doğurmaz.

1/5000 nazım plan ile 1/1000 uygulama planı birbirine karıştırılmamalıdır. Parselin kullanım kararı, uygulama planının yürürlük tarihi ve yapılaşma üzerindeki somut etki belgelenmelidir. Yalnızca plan paftasındaki renk veya internet haritası yeterli değerlendirme sağlamaz.

Plan kısıtlaması tapudaki mülkiyeti kendiliğinden sona erdirmez; her durumda satış veya ipotek yasağı doğurduğu da söylenemez. Ancak kullanım ve ekonomik yararlanma olanaklarının ağır biçimde sınırlanması mülkiyet hakkı yönünden sorun oluşturabilir.

Planın kaldırılması veya değiştirilmesi talebi ile taşınmazın bedelinin ödenmesi talebi ayrı hukuki sonuçlara yönelir. İmar ve taşınmaz hukuku rehberi bu ayrımla birlikte okunabilir.

Fiilî el atmaya dayalı bedel uyuşmazlıkları kural olarak adli yargıda, asliye hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazın bulunduğu yer ve talebin niteliği yetki değerlendirmesinin merkezindedir. Ancak işlem iptali, hizmet kusuru veya başka bir hukuki ilişkiye dayalı zarar talepleri aynı kabul edilemez.

İmar planının veya idari işlemin iptali idari yargı konusudur. Hukuki el atmaya dayalı bedel taleplerinde ise 2025/20 sayılı AYM kararının 30 Ocak 2026’da yürürlüğe giren iptal hükmü özellikle dikkate alınmalıdır. Eski “ek 1. madde uyarınca bütün bedel davaları adli yargıdadır” açıklaması güncel bir genel kural gibi kullanılamaz.

Yeni dava açılırken talebin dayanağı, dava tarihi, iptal kararının etkisi ve güncel görev içtihadı birlikte incelenmelidir. Aşağıdaki 4 Mart 2026 tarihli Yargıtay kararının daha önce açılmış bir davaya ilişkin olması, yeni açılacak her hukuki el atma davası için otomatik görev sonucu çıkarılmasını engeller. Görev yanlışlığı süre ve hak kaybı riski yaratabileceğinden bu başlık dosya üzerinden değerlendirilmelidir.

Fiilî müdahalenin başlangıç tarihi; başvuru, uzlaşma, gider ve ödeme rejimini etkileyebilir. Bugünkü tapu edinim tarihi ile idarenin el atma tarihi aynı şey değildir. Eski hava fotoğrafları, yol ve tesis projeleri, kurum yazıları, kadastro belgeleri ve keşif bulguları birlikte incelenir.

• 8 Ekim 1956’ya kadar uzanan müdahaleler: 221 sayılı Kanun bağlantısı ve 2026’da getirilen geçici 20. madde ayrıca araştırılmalıdır.
• 9 Ekim 1956–4 Kasım 1983 dönemi: 2942 sayılı Kanun’un geçici 6. maddesindeki özel rejimin şartları önem taşır.
• 4 Kasım 1983 sonrasındaki müdahaleler: Genel ilkeler yanında geçici 19. maddenin zaman bakımından kapsamı ve 28 Temmuz 2021 sınırı dikkate alınmalıdır.

Bu tarihler yalnızca sınıflandırma başlangıcıdır. Tam sınır günündeki olaylar, devam eden müdahale, genişletilen tesis ve sonradan açılan dava ayrıca incelenmelidir. Bütün dönemler için tek bir “süresiz dava”, “zorunlu uzlaşma” veya “aynı tahsil usulü” açıklaması doğru değildir.

Kamulaştırmasız el atmanın bütün türleri için tek bir dava süresi yoktur. Fiilî müdahaleye dayalı mülkiyet ve bedel talepleri, geçmiş kullanım karşılığı ecrimisil ve idari işlemin iptali farklı kurallara tabidir. “El atma devam ediyor, hiçbir süreyi kontrol etmeye gerek yok” yaklaşımı güvenli değildir.

Geçici 6. madde kapsamındaki olaylarda uzlaşma başvurusu ve özel usul şartları incelenir. Bu rejimdeki zorunlulukları her yeni fiilî el atma davasına taşımak da, kapsam içindeki dosyada tamamen atlamak da yanlıştır. Başvurunun muhatabı, teslim tarihi, cevap ve uzlaşmazlık tutanağı saklanmalıdır.

İdari yargıda genel dava açma süresi, özel kanunda başka süre yoksa idare mahkemelerinde 60 gündür. Ancak başlangıç; tebliğ, ilan, öğrenme, başvurunun türü ve zımni ret kuralları bakımından ayrıca belirlenir. Bu 60 günlük genel süre, bütün kamulaştırmasız el atma taleplerine doğrudan uygulanamaz. Ayrıntı için idari işlemin iptali ve tam yargı davası açıklamalarına bakınız.

Sorumlu idare yalnızca planı onaylayan belediye olmayabilir. Fiilen kullanan kurum, tesisin sahibi, kamulaştırma görevi verilen idare ve hizmetin niteliği araştırılır. Okul alanı, belediye yolu, devlet yolu ve demiryolu bakımından aynı davalı varsayımıyla hareket edilmez.

Davacının güncel tapu kaydı, pay oranı ve edinim zinciri belirlenmelidir. Miras hâlinde mirasçılık belgesi ve elbirliği mülkiyeti; paylı mülkiyette talebin hangi pay için ileri sürüldüğü usulen önem taşır. Taşınmazın sonradan satın alınması, eski malikin kullanım kaybı ve yeni malikin bedel talebinin aynı kapsamda olduğu anlamına gelmez.

Birden fazla kurumun müdahalesi varsa alan ve sorumluluk ayrıştırılmalıdır. Yanlış kurumun davalı gösterilmesi yargılama süresini ve giderleri etkileyebilir.

Bedel, yalnızca malikin istediği tutar veya internetteki ilan fiyatı üzerinden belirlenmez. Taşınmazın niteliği, yüzölçümü, konumu, imar durumu ve değerlemeye esas tarih somut delillerle ele alınır. 2942 sayılı Kanun’un 11. maddesi bu değerlendirmede temel ölçütleri içerir.

• Arsa: Uygun gerçek satış emsalleri karşılaştırılır; konum, imar hakkı, altyapı ve diğer üstün veya eksik özellikler gerekçelendirilir.
• Arazi: Net gelir yöntemi kapsamında ürün deseni, verim, giderler ve kapitalizasyon unsurları değerlendirilir.
• Kısmi müdahale: El atılan bölümün yanında kalan bölümde değer kaybı veya kullanım güçlüğü bulunup bulunmadığı araştırılır.
• İrtifak niteliğindeki müdahale: Hakkın kapsamı ve taşınmazın tüm değerine etkisi ayrıca hesaplanabilir.

Bilirkişi raporuna itiraz; yalnızca bedelin düşük olduğu söylenerek değil, yanlış emsal, tarih, nitelik, gelir veya yüzölçümü gösterilerek somutlaştırılmalıdır. Aşağıdaki iki Yargıtay kararı arsa ve arazi değerlemesinin neden ayrıldığını gösterir.

Bedel taşınmaza veya mülkiyet hakkındaki müdahaleye; faiz para alacağının zaman içindeki karşılığına; ecrimisil ise şartları varsa haksız kullanım dönemine ilişkindir. Bedel talebinin kabulü, bütün geçmiş yıllar için otomatik kullanım tazminatı verileceği anlamına gelmez.

Faizin türü ve başlangıcı; talep, dava tarihi, uygulanan özel hüküm ve somut karar çerçevesinde incelenir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 4 Mart 2026 tarihli kararında, dava tarihi ve talep dikkate alınarak kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanması uygun bulunmuştur. Bu sonuç bütün dosyalara tarihten ve talepten bağımsız aktarılmamalıdır.

Ecrimisilde kullanım dönemi, kullanma olanağından yoksun kalma ve gelir hesabı ayrıca ispatlanır; zamanaşımı değerlendirmesi bedel talebinden ayrı yapılır. 26 Mart 2026 tarihli aşağıdaki Yargıtay kararında ecrimisil yönünden parasal kanun yolu sınırı uygulanmış olması, talebin esasına ilişkin genel bir içtihat gibi sunulmamalıdır.

Kamulaştırmasız el atma davalarında bütün giderler için tek bir maktu veya nispi kuralı yoktur. Müdahalenin fiilî ya da hukuki olması, tarihi, talep ve uygulanacak özel hüküm ayrımı önemlidir. Avukat ile yapılan sözleşmedeki ücret ile mahkemenin karşı tarafa yüklediği vekâlet ücreti de farklıdır.

4 Mart 2026 tarihli Yargıtay kararında hukuki kısıtlamaya ilişkin uyuşmazlıkta maktu vekâlet ücreti gerektiği kabul edilmiştir. 26 Mart 2026 tarihli fiilî el atma kararında ise 4 Kasım 1983 sonrası müdahale bakımından nispi harç uygulayan bölge adliye mahkemesi hükmü onanmıştır. Bu iki karar, her dosyada aynı gider hesabının kullanılmaması gerektiğini gösterir.

11 Haziran 2026’da kabul edilen 7584 sayılı Kanun’un 16. maddesiyle 2942 sayılı Kanun’un 29. maddesinde de değişiklik yapılmıştır. Düzenleme, sayılan yargılama ve tapu işlemi giderlerinin idare tarafından ödenmesini ele alır; “her dava masrafsızdır” veya “her avukatlık ücreti idareye aittir” sonucunu doğurmaz. 7584 sayılı Kanun’un TBMM metni.

Bedelin hüküm altına alınması ile tahsil edilmesi ayrı aşamalardır. Kararın hüküm fıkrası, kanun yolu durumu, ödeme başvurusu, banka hesabının bildirilmesi ve ilgili özel ödeme rejimi kontrol edilmelidir. Ek 4. maddenin birinci fıkrasında yazılı hesap bildirimi sonrasındaki 30 günlük ödeme düzeni yer alır; ancak bütün tarihsel rejimler bu cümleyle tüketilemez.

AYM’nin 2026/106 sayılı kararı, idareye tanınan teminat muafiyetini kamulaştırmasız el atma tazminatları yönünden iptal etmiştir. Bu, her kamu kurumunun her durumda teminat yatıracağı veya bütün kamu mallarının haczedilebileceği anlamına gelmez. İcra ve İflas Kanunu’ndaki diğer hükümler, idarenin hukuki statüsü ve takip konusu ayrıca değerlendirilir.

Yürütmenin durdurulması, idari işlem davasındaki geçici korumadır; hukuk davasındaki icranın geri bırakılmasıyla aynı değildir. İmar işleminin iptali isteniyorsa koşulları oluştuğunda yürütmenin durdurulması ayrıca talep edilebilir. Yürütmenin durdurulması rehberi.

Anayasa Mahkemesi, E.2024/135, K.2025/20, 16.01.2025. Resmî Gazete: 30.04.2025, sayı 32886.

Mahkeme, 2942 sayılı Kanun’un ek 1. maddesinin birinci fıkrasına eklenen, hukuki el atma kapsamındaki mülkiyet hakkından kaynaklı bedel davalarının adli yargıda görüleceğini düzenleyen üçüncü cümleyi iptal etmiştir. İptalin yürürlüğü dokuz ay ertelenmiş ve hüküm 30 Ocak 2026’da yürürlüğe girmiştir.

Karar, yalnızca mahkeme adının değiştirilmesi şeklinde okunmamalıdır. Mülkiyetin kamuya geçirilmesinde gerçek karşılık ve peşin ödeme gibi anayasal güvenceler ile kamulaştırmasız el atmanın olağan bir edinim yöntemine dönüşmemesi önem taşır. Yeni dava ve devam eden dosya bakımından iptalin etkisi ayrı değerlendirilir.

Resmî AYM karar metni: E.2024/135, K.2025/20.

Anayasa Mahkemesi, E.2026/24, K.2026/106, 13.05.2026. Resmî Gazete: 07.08.2026, sayı 33333.

2942 sayılı Kanun’un ek 4. maddesinin ikinci fıkrası, kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat davaları yönünden iptal edilmiştir. İnceleme, idarenin icranın geri bırakılması için teminat göstermekten muaf tutulmasına ilişkindir. Hükümde ayrıca yürürlük ertelemesi öngörülmemiştir.

Bu karar bedel davasının şartlarını kaldırmaz, otomatik ödeme emri oluşturmaz ve tüm kamulaştırma uyuşmazlıklarını kapsayan sınırsız bir iptal olarak yorumlanamaz. Somut icra dosyasında iptalin kapsamı ve diğer teminat hükümleri birlikte uygulanmalıdır.

Resmî AYM karar metni: E.2026/24, K.2026/106 · Sitedeki teminat muafiyeti değerlendirmesi.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2025/17963, K.2026/3776, 04.03.2026.

Uyuşmazlık, uygulama imar planında okul alanında kalan taşınmazın hukuki kısıtlanmasına ilişkindir. Daire, arsa bedelinin uygun satış emsalleriyle ve taşınmazların üstün/eksik özellikleri karşılaştırılarak belirlenmesini uygun bulmuştur. Talep ve dava tarihi dikkate alınarak uygulanan faiz yönünden de hüküm korunmuştur.

Hukuki kısıtlamada maktu vekâlet ücreti yerine nispi ücret belirlenmesi düzeltilmiş, karar bu düzeltmeyle onanmıştır. Burada incelenen dava 2024 yılında açılmıştır; karar, AYM iptalinin yürürlüğünden sonra açılacak tüm davaların görevli mahkemesini kendiliğinden belirleyen bir sonuç gibi kullanılamaz.

Yargıtay resmî Karar Arama: 5. Hukuk Dairesi, esas yılı 2025 ve esas numarası 17963 ile tam metne ulaşılabilir. Özet, kararın ilgili gerekçeleriyle sınırlıdır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2025/9775, K.2026/5083, 26.03.2026.

Karar, demiryolu nedeniyle fiilen el atılan tarım arazisine ilişkin bedel ve ecrimisil taleplerini konu alır. Arazi niteliğindeki taşınmazın 2942 sayılı Kanun’un 11/1-f hükmü uyarınca net gelir yöntemiyle değerlendirilmesi uygun bulunmuş; bölge adliye mahkemesi kararı onanmıştır.

Dosyada 4 Kasım 1983 sonrası fiilî el atma yönünden nispi harç uygulaması yer alır. Ecrimisil kısmındaki kanun yolu değerlendirmesi ise ilgili tarihin parasal sınırına ilişkindir. Kararda kullanılan geçmiş yıl sınırları güncel başvuru sınırı olarak alınmamalı; karar her ecrimisil talebinin esasını kabul eden genel bir kural gibi aktarılmamalıdır.

Yargıtay resmî Karar Arama: 5. Hukuk Dairesi, esas yılı 2025 ve esas numarası 9775 ile doğrulanabilir.

2 Temmuz 2026’da kabul edilen 7588 sayılı Kanun’un 8. maddesi, 2942 sayılı Kanun’a geçici 20. maddeyi eklemiştir. Düzenleme; 8 Ekim 1956’ya kadar kamulaştırma yapılmaksızın kamu hizmetine fiilen tahsis edilmiş belirli taşınmazların hukuki durumunu ele alır.

Hükümde, kapsam içindeki taşınmazlar bakımından tahsis tarihindeki kamulaştırılmış sayılma, eski hak sahiplerinin bedel isteme koşulları ve 12 Ocak 1963’ten sonra ileri sürülen taleplere ilişkin sınırlamalar yer alır. Devam eden yargılamalar açısından da sonuç öngörülür. Bu nedenle eski tarihli müdahalelerde “bedel her zaman istenebilir” açıklamasıyla hareket edilmemelidir.

Önce taşınmazın gerçekten düzenlemenin kapsamına girip girmediği; tahsis, yapı, kullanım, mülkiyet ve eski başvuru belgeleriyle belirlenmelidir. Kanunun kabul tarihi ile Resmî Gazete’de yayımlanma/yürürlük tarihi farklı kavramlardır. 7588 sayılı Kanun’un resmî TBMM metni, madde 8.

• Güncel ve geçmiş tapu kayıtları, çap ve kadastro paftası; varsa mirasçılık belgesi.
• Onaylı imar durum belgesi, 1/1000 ve gerektiğinde 1/5000 plan örnekleri, plan notları ve yürürlük/değişiklik tarihleri.
• Kamulaştırma, ödeme, tebligat, tescil, irtifak veya satın alma belgeleri.
• Müdahalenin başlangıcını ve alanını gösteren tarihli fotoğraflar, kurum kayıtları, proje ve hava fotoğrafları.
• İdareye başvurular, alındı belgeleri, cevaplar ve uzlaşma tutanakları.
• Arsa emsalleri veya tarımsal gelir hesabına yarayan resmî veriler; önceki bilirkişi raporları ve kararlar.

Belgeler taşınmazın ada/parsel bilgisi ve dönemine göre eşleştirilmelidir. Yalnızca sözlü bilgiye veya yaklaşık yüzölçümüne dayanılarak dava değeri ve davalı belirlenmesi sağlıklı değildir.

Eskişehir’deki bir parsel yönünden de temel soru, yalnızca “belediye sınırlarında mı?” değildir. Planı onaylayan makam, hizmetten sorumlu kurum, müdahalenin fiilen başlayıp başlamadığı ve parselin güncel kullanım kararı belirlenmelidir. İlçe belediyesi, büyükşehir belediyesi veya merkezi idare bağlantısı dosyanın belgeleriyle ayrıştırılır.

Yerel plan belgeleri ile tapu/kadastro verilerinin birlikte incelenmesi; özellikle yol, yeşil alan, okul alanı ve altyapı kullanımında önem taşır. Aynı mahallede bulunan iki taşınmaz dahi farklı plan tarihi ve müdahale nedeniyle farklı hukuki değerlendirmeye tabi olabilir.

Tapu hâlâ adıma kayıtlıysa el atma yok mudur?

Hayır. Mülkiyet kaydı malikte kalırken fiilî kullanım veya ağır plan kısıtlaması bulunabilir.

Taşınmazın tamamının bedeli mutlaka ödenir mi?

Hayır. Müdahalenin alanı, kalan kısmın durumu ve irtifak niteliği araştırılır.

Beş yıl geçince otomatik olarak tazminat doğar mı?

Hayır. Uygulama planı, kısıtlamanın niteliği, ilgili idarenin işlemleri ve güncel usul hükümleri birlikte incelenir.

Bedel ve plan iptali aynı talep midir?

Hayır. Taleplerin amacı, görevli yargı ve süre değerlendirmeleri farklı olabilir.

2026 kararları bütün eski davaları kendiliğinden değiştirir mi?

Hayır. Kararın kapsamı, yürürlük tarihi, kesinleşme ve dosyanın aşaması ayrı değerlendirilir.