Bu rehber genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Başvuru yolu ve süreler; işlemin türü, tarihi, bildirim şekli ve somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilir. Karar örnekleri benzer her uyuşmazlıkta aynı sonucu doğurmaz.
Tapu iptal ve tescil, tek bir dava sebebinin adı değildir. Miras, temsil, irade bozukluğu, sözleşme, kadastro ve sicile güven başlıkları farklı incelemeler gerektirir. Bu rehber doğru talebi, tarafları ve delilleri belirlemeye yardımcı olan bir konu haritası sunar.
Hukuki dayanak ve talep türleri
Türk Medenî Kanununun tapu sicili hükümleri; özellikle iyiniyetli üçüncü kişi, yolsuz tescil ve sicilin düzeltilmesi ayrımı temel inceleme alanıdır. Borçlar hukuku, miras ve aile hukuku ile hukuk yargılaması ve kadastro hükümleri somut sebebe göre ayrıca ele alınır. Tapu sicilinin düzeltilmesinde TMK 1023–1025 hükümleri; görev ve yetki yönünden HMK, somut sebebe göre TBK ve Kadastro Kanunu incelenir. TMK tapu sicili hükümleri için resmî kurum arşivi ile aşağıda gösterilen değişiklik kaynakları birlikte okunmalıdır; arşiv PDF’si güncel konsolide metin yerine kullanılmamalıdır.
Dava sebebi nasıl seçilir?
İlk soru, kaydın neden yanlış olduğudur. Gerçekte bağış olduğu ileri sürülen satış, yetkisini kötüye kullandığı ileri sürülen vekilin işlemi, yerine getirilmeyen satış vaadi ve kadastro tespitine yönelik itiraz aynı gerekçeyle açıklanamaz. Alternatif taleplerin şartları ve tescilin kimin adına, hangi payla istendiği dilekçede açık olmalıdır.
Tapu iptal ve tescil hakkında soru ve cevaplar
Tapu iptal ve tescil davası neyi amaçlar?
Gerçek hak durumunu yansıtmadığı ileri sürülen sicil kaydının kaldırılması ve hakkın uygun kişi adına tescili istenir. Talep edilen pay ve taşınmaz açık gösterilir. Her tapu sorunu iptal davası değildir; kayıt düzeltme, tazminat ve ortaklığın giderilmesi farklı taleplerdir.
Davayı herkes açabilir mi?
Davacı, dayanılan hukuki sebebe göre hakkının neden zedelendiğini göstermelidir. Malik, mirasçı veya sözleşmeden hak talep eden kişinin dava hakkı aynı koşullara bağlı değildir. Miras payına yönelik talep ile tereke adına talep birbirine karıştırılmamalıdır.
Dava kime karşı açılır?
Kayıt maliki ve talebin etkilediği hak sahipleri, devir zinciriyle birlikte incelenir. Önceki satıcıyı veya tapu müdürlüğünü her uyuşmazlıkta tek başına davalı göstermek doğru değildir. Yükleniciye karşı sözleşme talebi ile güncel malik aleyhindeki tescil talebi ayrılır.
Görevli ve yetkili mahkeme nasıl belirlenir?
Özel bir görev hükmü yoksa HMK 2 uyarınca asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Kadastro, aile, tüketici veya ticaret ilişkisinden kaynaklanan özel görev hükümleri ayrıca incelenir. Taşınmazın aynını veya ayni hak sahipliğinin değişmesini konu alan davalarda HMK 12 gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. HMK 2 ve 12 için resmî metin.
Muris muvazaası hangi iddiaya dayanır?
Mirasbırakanın gerçek iradesi ile görünürdeki devir arasında ayrılık olduğu ve mirasçıdan mal kaçırma amacı bulunduğu ileri sürülür. Mirasbırakanın her satış veya bağışı muvazaalı değildir. Devrin niteliği, ekonomik koşullar ve olayın bütün delilleri birlikte değerlendirilir.
Muris muvazaası ile tenkis aynı mıdır?
Hayır. Muvazaa, görünürdeki işlemin geçerliliği ve gerçek iradeyle ilgilidir; tenkis saklı payın korunmasına yönelik farklı bir taleptir. Taraf sıfatı, şartlar, deliller ve süreler ayrı incelenir. “Miras payım azaldı” açıklaması tek başına bu iki talebi birbirinin yerine kullanmaya yetmez.
Mirasbırakanın diğer çocuklarına mal vermesi sonucu nasıl etkiler?
Bütün mirasçıları ve malvarlığı kazanımlarını kapsayan inceleme gerekir. Aşağıdaki 2026 Yargıtay örneğinde paylaştırma savunması araştırılmış, kayıtlarla desteklenmeyen açıklamalar yeterli kabul edilmemiştir. Tek bir taşınmazın bedeline veya yalnızca akrabalık ilişkisine bakılarak sonuç belirlenemez.
Ehliyetsizlik iddiasında hangi tarih önemlidir?
İşlem anındaki ayırt etme gücü incelenir. Yaşlılık veya sonradan konulan tanı tek başına yeterli değildir. İşlem tarihine yakın sağlık kayıtları, değerlendirmeler ve diğer delillerin birlikte incelenmesi gerekir; tıbbi değerlendirme hukuki sonucun yerine geçmez.
Vekâlet görevinin kötüye kullanılması nasıl gündeme gelir?
Vekilin yetki belgesi, talimatları, temsil edilenin menfaati, yapılan satış ve alıcının bilgisi birlikte incelenir. Vekâletnamede satış yetkisinin bulunması her işlemin hukuka uygun olduğunu tek başına göstermez. Üçüncü kişinin iyiniyeti ve davanın taraf yapısı ayrıca önem taşır.
Aldatma, yanılma veya korkutma nedeniyle tapu geri alınabilir mi?
İradeyi sakatlayan olay, ilgili kişinin bunu ne zaman öğrendiği ve işlemin sonradan onanıp onanmadığı incelenir. Bu sebeplerde özel süre hükümleri gündeme gelebilir. Mülkiyet iddiasına ilişkin bir davada hiçbir sürenin bulunmadığını söylemek yanıltıcı olur.
Sahte imza veya sahte vekâletname iddiası nasıl ele alınır?
İşlemin dayanak belgesi, imza ve temsil ilişkisinin gerçekliği araştırılır. Hukuk davası ile ceza soruşturması farklı amaçlar taşır. Ceza şikâyetinin yapılması tapu kaydını kendiliğinden değiştirmez; gerekli geçici hukuki koruma ve hukuk davası ayrı değerlendirilir.
İnançlı işlem nedir; yazılı belge neden önemlidir?
Taraflar, belli amaçla devredilen hakkın koşullar gerçekleşince geri verilmesi üzerinde anlaşmış olabilir. İnanç anlaşması ve ispat yöntemi değerlendirilmeden her “emanet tapu” anlatımı tescil hakkı sağlamaz. Sözleşme, yazışma ve ödeme kayıtlarının kimden kaynaklandığı önemlidir.
Satış vaadi doğrudan mülkiyet kazandırır mı?
Sözleşmeden doğan talep ile tapuda mülkiyet kazanımı farklıdır. Geçerlilik şekli, borcun ifa edilebilirliği, ödeme, mevcut malik ve şerhin etkisi değerlendirilir. Sözleşmenin varlığı, her durumda ve herkese karşı tescil kararı verileceği anlamına gelmez.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sona ererse bütün tapular iptal edilir mi?
Otomatik bir sonuç değildir. Yüklenicinin edimleri, sona ermenin etkisi ve üçüncü kişilerin hakları incelenir. 2025 içtihadı birleştirmesini uygulayan 2026 kararında, yükleniciden kazanım sağlayan üçüncü kişinin iyiniyet savunmasının değerlendirilmesi gerektiği açıklanmıştır.
Tapuya güvenen üçüncü kişinin kazanımı her durumda korunur mu?
Hayır. Tapu siciline iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanma ile yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken kişinin durumu ayrılır. Akrabalık, ödeme ve devir zinciri gibi olay verileri tek başına değil, bütün dosyayla birlikte değerlendirilir. TMK 1023–1025 için resmî metin kaynağı.
Aile konutuyla ilgili işlem genel tapu iptal davasıyla aynı mıdır?
Aile konutunun niteliği, eş rızası ve işlem koşulları ayrı incelenir. Aile hukukundan kaynaklanan taleplerin görev ve taraf yapısı farklı olabilir. Tapuda şerh bulunması veya bulunmaması bütün olaylarda tek başına sonucu belirleyen bir açıklama olarak kullanılmamalıdır.
Önalım hakkı genel muvazaa davası mıdır?
Hayır. Paylı mülkiyet, yapılan satış, hak sahibi, bildirim, hak düşürücü süre ve gerekli bedel gibi unsurları olan özel bir taleptir. Önalım talebi için güncel ve işlem tarihine uygulanabilir hükümler kontrol edilmelidir; diğer tescil sebeplerinin süreleri buna taşınamaz.
Kadastro kaynaklı uyuşmazlıkta hangi ayrım yapılır?
Kadastro tutanağı, kesinleşme, dayanak hak ve kadastro öncesi/sonrası hukuki sebep belirlenir. Görev, hak düşürücü süre ve kamu malı iddiası ayrıca değerlendirilir. Tapuda kaydı bulunması, bütün kadastro sorunlarının aynı usulle çözüleceği anlamına gelmez.
Uzun süre taşınmazı kullanmak tek başına tapu kazandırır mı?
Hayır. Zilyetlik, taşınmazın hukuki niteliği ve kazanmayı engelleyen koşullar birlikte incelenir. Tapulu/tapusuz taşınmaz, kamu malı, orman ve diğer özel statüler ayrılır. Her uzun süreli kullanım için aynı yıl sayısı veya aynı tescil sonucu verilmemelidir.
İmar veya kentsel dönüşüm işlemiyle oluşan tapu nasıl incelenir?
İdari işlem ile sicildeki ayni hak talebi ayrılır. Önce dayanak idari işlemin, ardından özel hukuk talebinin niteliği belirlenir. İdari yargının iptal yetkisi ile adli yargının tescil incelemesi birbirinin yerine geçmez.
Tapu iptal ve tescil davalarında süre yok mudur?
Bütün sebepler için ortak cevap verilemez. Aynî hak, sözleşme, irade bozukluğu, önalım ve kadastro kaynaklı taleplerin süre rejimleri farklıdır. Tazminat talebi de ayrı değerlendirilir. Devir, öğrenme, tebliğ ve kesinleşme tarihleriyle bir süre tablosu hazırlanmalıdır.
Dava açılınca taşınmazın satılması engellenir mi?
Kendiliğinden engellendiği varsayılmamalıdır. İhtiyati tedbir, tapuya işlenecek kayıt ve gerektiğinde diğer geçici korumalar ayrıca talep edilir. Yaklaşık ispat, teminat, kapsam ve karşı tarafın hakları değerlendirilir. Hukuk mahkemesindeki tedbir, idari yargıdaki yürütmenin durdurulmasıyla aynı kurum değildir.
Hangi deliller hazırlanmalıdır?
Tapu kaydının geçmişi, resmî senet ve yevmiye belgeleri, vekâletname, mirasçılık belgesi, sözleşmeler, ödeme kayıtları, sağlık belgeleri ve olayın niteliğine uygun tanık/bilirkişi delilleri düzenlenmelidir. Belgeler hukuka uygun elde edilmeli; kronoloji ve her delilin kanıtladığı olay açıklanmalıdır.
Tapu geri alınamazsa tazminat istenebilir mi?
Dayanılan hukuki ilişkiye göre bedel veya tazminat talebi ayrıca değerlendirilebilir; tescil talebinin reddi otomatik tazminat hakkı sağlamaz. Sicilin tutulmasından doğan zarar için devletin sorumluluğu ile satıcı/yüklenicinin sözleşmesel sorumluluğu birbirinden ayrılmalıdır.
Karar verildiğinde tapu hemen değişir mi?
Hükmün talep, taraf ve parsel/pay bakımından açık olması, kanun yolu ve kesinleşme koşullarının tamamlanması ve sicil işlemleri önemlidir. Bir örnek kararın onanmış olması sizin dosyanızda aynı sonucu veya aynı sürede sonuçlanmayı garanti etmez.
Güncel Yargıtay kararları: doğrulanmış örnekler
1. Hukuk Dairesi — muris muvazaası ve paylaştırma iddiası
23.02.2026, E.2025/3873, K.2026/1317. Kararda, mirasbırakanın diğer mirasçılarına mal kazandırdığı savunması araştırıldıktan sonra verilen kabul hükmü onanmıştır. Dosyada bütün mirasçıları kapsayan dengeli bir paylaştırmanın bulunduğu kabul edilmemiş; devir zinciri ve somut deliller değerlendirilmiştir. Çıkarılacak sonuç her aile içi satışın muvazaalı olduğu değildir: gerçek irade ve paylaştırma iddiası kapsamlı incelenmelidir. Resmî UYAP karar metni.
6. Hukuk Dairesi — 2025 içtihadı birleştirmesinin 2026 uygulaması
22.04.2026, E.2025/2511, K.2026/1684. Daire, 16.05.2025 tarihli E.2024/1, K.2025/2 içtihadı birleştirmesini esas alarak üçüncü kişinin iyiniyetinin somut delillerle değerlendirilmesini istemiştir. İlgili davalı yönünden hüküm bozulmuştur. Eski “yükleniciye devredilen tapu avanstır, üçüncü kişinin iyiniyeti dinlenmez” genellemesi güncel değerlendirme yerine kullanılmamalıdır. İçtihadı birleştirme künyesi ve uygulaması bu resmî kararın içindeki açık atıf üzerinden doğrulanmıştır. Resmî UYAP karar metni.
Önalım hakkı: 2025 değişiklikleri ve geçiş hükümleri
25 Aralık 2025’te yayımlanan 7571 sayılı Kanunun 35–37. maddeleri TMK 733, 734 ve geçici 1. maddeyi değiştirmiştir. Satıştan itibaren üst süre iki yıldan bir yıla indirilmiştir; noter bildirimi sonrası üç aylık süre ayrıca dikkate alınır. 733 değişiklikleri yürürlükten önceki satışlara uygulanmaz. Rayiç bedelin hâkimce belirlenmesi, tapu giderleriyle kesin sürede yatırılması ve nemalandırılması yönündeki 734 değişikliği ise önceden açılmış davalara da uygulanır. 2886 kapsamındaki satışlar ve cebrî artırmalar için önalım kullanılamaz. Satış tarihi ile dava tarihi ayrı kontrol edilmelidir. TBMM: 7571 sayılı Kanun, 35–37 ve 39. maddeler.
Dava öncesinde arabuluculuk gerekir mi?
Her tapu iptal ve tescil davasında zorunlu arabuluculuk olduğu söylenemez. Talebin hukuki niteliği incelenmelidir. 6325 sayılı Kanunun 18/B maddesi kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşuluk uyuşmazlıklarını ayrıca düzenler. İhtiyari arabuluculukta taşınmaz devrine ilişkin anlaşmalar ise 17/B kapsamındaki özel şekil ve icra edilebilirlik koşullarına tabidir. 6325 sayılı Kanun, 17/B ve 18/B.
Dava öncesi inceleme başlıkları
- Hak iddiasının dayanağı, kayıt maliki ve tereke temsili.
- Görevli mahkeme, kesin yetki, dava şartları ve her talebe özgü süre.
- Devir zinciri, ödeme, sözleşme, sağlık veya kadastro belgeleri.
- Tescil, tazminat ve ihtiyati tedbir taleplerinin kapsamı.